Contrato

Caderno Direito nas Escolas na Revista Conhecimento & Cidadania

O contrato tem uma função social, pois dele decorre a circulação de riqueza. Pode ser também considerado uma convecção, que é um acordo entre duas ou mais pessoas com finalidade jurídica, que cria uma obrigação. Ou seja, tecnicamente, o contrato é um negócio jurídico bilateral que cria obrigação. Por isso, está diretamente ligado com as funções desempenhadas pelo corretor de imóveis: é por meio dos diversos tipos de contratos (compra e venda, aluguel, permuta) que o cliente, por intervenção e auxílio do corretor, celebrará um acordo de vontades.

De acordo com artigo 108 do Código Civil, a validade do negócio jurídico requer:

I – agente capaz;

II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;

III – forma prescrita ou não defesa em lei.

Espécies de Contratos

O contrato típico é aquele que tem um regramento específico prescrito no ordenamento jurídico, regulamentado pelo Código Civil. É o caso de contratos de doação e contratos de compra e venda, por exemplo.

O contrato atípico celebra negócios bilaterais cujo perfil não se amolda a nenhuma das espécies contratuais prescritas pelo sistema jurídico. Isso significa que é celebrado livremente, nos princípios da autonomia privada. Muitas vezes, reúnem-se elementos de vários contratos para a formação de um negócio bilateral novo.

Os negócios jurídicos podem ser unilaterais, como o testamento e a promessa de recompensa; ou bilaterais, como o contrato de empréstimo e o contrato de compra e venda.

São contratos bilaterais os que impõem às partes obrigações e direitos recíprocos. Por conseguinte, passam as partes a cumular, concomitantemente, a função de credor e devedor uma da outra, o que tipicamente acontece no contrato de compra e venda.

Já os contratos unilaterais se caracterizam por acarretar dever de prestação para apenas um dos contratantes. Típico exemplo é o testamento.

A doutrina conceitua o contrato gratuito como aquele que se contrapõe ao contrato oneroso. Nos contratos gratuitos, à prestação de uma parte corresponde apenas vantagem da outra. Exemplo é a doação. Ao contrário, em virtude do contrato oneroso, ambas as partes auferem vantagens recíprocas.

Apenas os contratos onerosos (aqueles em que cada uma das partes espera um prestar recíproco, atributivo de vantagens específicas de parte a parte) contêm o caráter fundamental da vida comercial, relacionado com troca e especulação.

O contrato comutativo é de prestação certa e determinada. Em uma compra e venda, por exemplo, o comprador sabe o valor daquilo que receberá e o preço que terá que pagar, enquanto o vendedor já sabe o valor da coisa que vendeu e o valor que recebeu por ela.

Já o contrato aleatório é aquele que está ligado à sorte, ao risco, ao acaso. É o caso da compra de um bilhete de loteria. O comprador paga o preço certo, cumprindo a sua prestação, mas qual será a prestação do vendedor? Ele não sabe quanto terá de pagar ou se terá de pagar, enquanto o comprador não sabe quanto receberá e se receberá.

O contrato paritário é aquele em que ambas as partes de comum acordo fixam as regras. Exemplo: um contrato de prestação de serviço de manutenção de condomínio.

Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas são fixadas unilateralmente por um dos contratantes e aceitas em massa pelo outro, que nada pode reclamar. Exemplo: o contrato de abertura de uma conta em um banco já vem impresso, e o cliente nem o gerente têm o poder de alterá-lo.

O contrato instantâneo é aquele que se consuma em apenas um ato. Assemelha-se ao diferido, só que o ato neste é futuro. Exemplo: compra e venda à vista.

O trato sucessivo é aquele que vai se realizando em partes. Exemplo: prestação de serviços.

O contrato personalíssimo é realizado em atenção ao estado de certa pessoa. Não pode ser cedido por ato entre vivos ou causa morte.

O contrato impessoal é aquele que não leva em conta exclusivamente o estado pessoal de certo contratante.

O contrato individual diz respeito ao interesse de apenas uma pessoa. Exemplo: na compra e venda, uma pessoa pode contratar outra.

O contrato coletivo representa uma gama de pessoas, uma coletividade. Exemplo: convenções coletivas de classe de trabalhadores.

Contratos principais têm existência própria, como de compra e venda e de locação.

Os contratos acessórios dependem dos primeiros para existirem, como é o caso, por exemplo, de uma cláusula penal.

Contratos solenes têm uma forma a ser respeitada. Exemplos: escritura pública na alienação de imóvel, testamento.

O contrato não solene não obedece a qualquer forma legal. Exemplos: comodato e contrato de locação.

Contratos consensuais são aqueles que perfazem com o consentimento.

Os contratos reais se aperfeiçoam com a tradição. Exemplos: compra de bens imóveis, depósito e comodato.

Contratos nominados são previstos em lei. Exemplos: contratos de compra e venda, de doação e de locação.

Contratos inominados não têm previsão legal e exigem uma minuciosa especificação dos direitos e das obrigações de cada parte. Resultam de acordo de vontades, não tendo, porém, as suas características e requisitos definidos e regulados em lei.

Contratos mistos resultam da união de vários contratos, formando um novo contrato inominado.

Os contratos coligados surgem da união de outros, mas mantêm as características de seus originadores. Exemplo: contrato celebrado pelas distribuidoras de petróleo com postos de gasolina, que engloba outras questões interligadas, como fornecimento de combustível, arrendamento de bombas e locação de prédios.